5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과와 장기보유특별공제 인해 세금 2배 이상 급증 구조

다주택자가 조정대상지역 집을 팔아 10억 원의 양도차익을 얻는 경우, 2026년 5월 9일 이후에는 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제로 인해 세금이 2배 이상 급증할 수 있는 구조입니다.

5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예 종료일

출처:(그래픽=이데일리 김정훈 기자) 마포·노원 아파트 팔면 양도세 7억대에서 14억대로 껑충

 

청와대와 정부는 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 종료된다는 점을 공식적으로 못 박은 상태입니다. 일부에서 한두 달 추가 연장 가능성이 거론되었지만, 정책적 일관성과 시장 신뢰를 이유로 예정된 일몰일을 지킨다는 기조가 재확인되고 있습니다.

임광현 국세청장이 공개한 '양도차익 10억 시뮬레이션'

임광현 국세청장은 자신의 SNS에 다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 세 부담 변화를 직접 시뮬레이션한 결과를 공개했습니다.
양도가액 20억 원, 양도차익 10억 원, 보유기간 15년이라는 동일 조건에서, 유예 종료 전후의 세 부담 차이를 비교하는 방식입니다.

• 조건: 양도가액 20억 원, 양도차익 10억 원, 보유기간 15년, 조정대상지역 다주택자 가정입니다.
• 현행(중과 유예 중): 주택 수와 관계없이 약 2억 6천만 원 수준의 양도세를 부담하는 것으로 제시되었습니다.

유예 종료 후(중과 적용 시)  

• 2주택자: 약 5억 9천만 원으로 세 부담이 3억 3천만 원 증가, 최대 약 2.3배 수준입니다.
• 3주택 이상: 약 6억 8천만 원으로 4억 2천만 원 증가, 최대 약 2.7배 수준입니다.

국세청장은 "양도차익이 10억 원일 경우 2주택자는 최대 2.3배, 3주택 이상 보유자는 최대 2.7배까지 세 부담이 급증한다"는 문구를 명시하며 경고 메시지를 남겼습니다.

왜 세금이 이렇게까지 급증하는지

조정대상지역 다주택자에 대한 양도세는 기본세율에 추가 세율을 더하는 ‘중과세’ 방식으로 계산됩니다.
여기에 더해 장기보유특별공제가 배제되기 때문에, 단순한 세율 인상 이상의 효과가 발생합니다.

중과세율 구조​

• 2주택: 기본 세율 + 20%포인트 중과입니다.
• 3주택 이상: 기본 세율 + 30%포인트 중과입니다.

장기보유특별공제

• 일반적으로는 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제하지만, 조정대상지역 다주택자가 중과 대상이 되는 순간 이 공제가 사실상 0이 됩니다.

이 때문에 15년 이상 보유한 주택이라도, 5월 9일 이후 중과가 적용되면 장기보유에 따른 세제 혜택을 전혀 받지 못하고, 양도차익 10억 원 전체가 높은 세율로 과세되는 구조가 됩니다.
결과적으로 세율은 20~30%포인트 높아지는 수준이지만, 실제 납부세액은 2배에서 많게는 3배 가까이까지 커질 수 있습니다.

목동 아파트 사례로 본 '양도세 폭탄'

조건

• 15년 전 10억 원에 매수, 지난해 20억 원에 매도한 사례로 가정합니다.

현재(중과 유예 중)

• 다주택자라도 약 2억 6천만 원 수준의 양도세를 부담하는 것으로 제시되었습니다.

5월 9일 이후(중과 재개)   

• 2주택자: 약 5억 9천만 원으로 2배 넘게 세금이 증가합니다.
• 3주택 이상: 약 6억 8천만 원으로 3배 가까운 수준까지 세 부담이 커지는 것으로 시뮬레이션되었습니다.

언론 보도에서는 서울 목동의 약 1,300세대 규모 아파트를 예로 들어, 다주택자 양도세 중과가 재개될 경우의 변화를 설명하고 있습니다. 세무 전문가들은 장기보유특별공제가 배제된 상태에서 명목상 양도차익 전체에 높은 세율이 적용되다 보니, 보유 기간이 길수록 체감 세 부담이 과도하게 느껴질 수 있다고 지적하고 있습니다.

시장 반응과 정부 메시지

국세청은 2019~2021년, 과거 다주택자 양도세 중과가 시행되던 시기에 주택 양도가 크게 늘었고, 이번에도 비슷한 효과를 기대할 수 있다는 입장을 보이고 있습니다. 최근에는 세 부담을 우려해 가격을 낮추거나, 유예 종료 전에 매도하려는 다주택자들이 늘면서 서울 아파트 매물이 열흘 사이 2천 건 이상 증가했다는 보도도 나오고 있습니다.

다만, 2018년 양도세 중과 재도입 직후 서울 아파트 거래량이 절반 수준으로 급감했던 경험이 있어, 이번에도 거래 경색 등 부작용에 대비해야 한다는 지적이 함께 제기되고 있습니다. 이재명 대통령은 SNS를 통해 "4년 전부터 종료가 예정된 조치였는데 대비하지 않은 것은 다주택자 책임"이라는 메시지를 내며, 예정된 중과 유예 종료와 집값 안정 정책 의지를 재차 강조하고 있습니다.

5월 9일 전후 매도 계획에서 체크할 점

국세청은 양도세 중과 유예 종료에 맞춰 별도 신고·상담 창구를 운영할 계획이라고 밝히고 있어, 실제 매도 시점과 보유 주택 수, 보유 기간에 따라 구체적인 세액을 사전에 점검하는 것이 필요합니다. 5월 9일까지의 계약, 잔금·등기 시점 인정 범위를 둘러싼 시행령 논의도 이어지고 있어, 매도 계획을 세울 때는 최신 공지와 개별 상담을 통해 리스크를 줄이는 전략이 요구됩니다.